Cláusula de quitação sem comprovantes não garante escritura, decide TJPI
Sem prova de pagamento, comprador perde pedido de adjudicação compulsória
📌 Entenda o caso
A controvérsia envolveu pedido de adjudicação compulsória cumulada com desconstituição de gravame hipotecário sobre dois lotes situados no bairro Ininga, em Teresina.
A autora sustentou que celebrou contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel pelo valor de R$ 600.000,00, afirmando que a quantia teria sido integralmente quitada à vista no momento da assinatura do ajuste. Com base nisso, pediu a outorga da escritura definitiva e a baixa da hipoteca registrada posteriormente em favor de terceiro.
A sentença de primeiro grau julgou os pedidos improcedentes por entender que não houve comprovação efetiva da quitação do preço, apesar da existência de cláusula contratual declarando pagamento, além de reconhecer a prevalência do gravame hipotecário regularmente inscrito.
📌 Entendimento do Tribunal
O TJPI manteve integralmente a sentença.
O Tribunal destacou que a adjudicação compulsória exige demonstração inequívoca do pagamento integral do preço, nos termos do art. 1.418 do Código Civil. A simples cláusula contratual declaratória de quitação, desacompanhada de recibos, comprovantes bancários, registros fiscais ou qualquer outro elemento idôneo, foi considerada insuficiente para provar o adimplemento.
A Câmara também ressaltou que a hipoteca regularmente registrada em favor de terceiro possui eficácia erga omnes e prevalece sobre contrato particular de promessa de compra e venda que não foi levado a registro. Nesse ponto, afastou expressamente a aplicação da Súmula 308 do STJ, por entender que o caso não envolvia financiamento submetido ao Sistema Financeiro da Habitação.
Além disso, o Tribunal rejeitou até mesmo o pedido subsidiário de devolução dos valores alegadamente pagos, justamente porque não houve prova do desembolso.
📌 Jurisprudência e fundamentos jurídicos
O acórdão baseou-se principalmente em:
Art. 1.418 do Código Civil — adjudicação compulsória depende do cumprimento integral do contrato;
Art. 373, I, do CPC — ônus da prova do pagamento incumbe ao autor;
entendimento consolidado do STJ de que a quitação integral do preço é requisito indispensável para adjudicação compulsória;
inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ fora das hipóteses ligadas ao Sistema Financeiro da Habitação.
Processo: 0012161-42.2017.8.18.0140
Relator: Des. Agrimar Rodrigues de Araújo