📌 Entenda o caso
O Estado do Piauí moveu uma ação de desapropriação do imóvel do Cine Rex, cinema histórico de Teresina tombado pelo Estado. A indenização foi avaliada em R$ 6.500.000,00, valor que considera o terreno e as construções.
O terreno é foreiro municipal, ou seja, está sob enfiteuse. Nesse regime, o Município de Teresina é dono do domínio direto e o particular é titular do domínio útil, que garante o uso, a fruição e a exploração do imóvel.
A sentença da 2ª Vara dos Feitos da Fazenda Pública de Teresina foi questionada em apelações do Estado e do Município. A 1ª Câmara de Direito Público decidiu assim:
Apelação do Estado: negada. O Estado queria o domínio pleno. O Tribunal entendeu que desapropriar um bem municipal exige autorização legislativa específica, e essa autorização não existia. Por isso, a desapropriação ficou limitada ao domínio útil.
Apelação do Município: parcialmente acolhida. O particular passou a ter direito a apenas 83% da indenização, e 17% (cerca de R$ 1,105 milhão) foram reservados ao Município. O percentual veio da aplicação, por analogia, do art. 103, § 2º, do Decreto-Lei nº 9.760/1946.
Contra esse acórdão, os dois lados apresentaram embargos de declaração:
Cine Rex Ltda. alegou que a enfiteuse já estaria extinta, porque a matrícula do imóvel aparecia “livre de ônus”. Apontou ainda contradição na divisão 83%/17% e julgamento além do pedido. Também invocou o fato consumado e a coisa julgada de uma liminar no Agravo de Instrumento nº 0751664-80.2025.8.18.0000.
Estado do Piauí sustentou que o decreto de tombamento, a lei estadual de proteção ao patrimônio e as normas constitucionais equivaleriam à autorização legislativa. Pediu o reconhecimento do domínio pleno ou, de forma subsidiária, a devolução dos 17% aos cofres estaduais.
O Município apresentou contrarrazões defendendo os 17%.
📌 Entendimento do Tribunal
Limites dos embargos de declaração
Os embargos servem apenas para corrigir obscuridade, contradição, omissão ou erro material (CPC, art. 1.022). Não são o caminho para rediscutir o mérito.
Resgate da enfiteuse: INOVAÇÃO RECURSAL e NÃO COMPROVADO
A empresa só alegou a extinção da enfiteuse nos embargos. Ela não tinha levantado essa tese nas contrarrazões às apelações, o que caracteriza inovação recursal. Além disso, a certidão que declara o imóvel “livre de ônus” trata de gravames sobre o bem, como a cédula hipotecária já cancelada. Ela não afasta a condição de terreno foreiro municipal registrada na matrícula nº 19.533. O resgate da enfiteuse é um ato solene, e não há prova de que tenha sido feito. Assim, o domínio direto municipal está MANTIDO.
Dedução de 17% em favor do Município: AFASTADA
O art. 103, § 2º, do DL nº 9.760/1946 só se aplica quando ocorre a consolidação do domínio pleno, isto é, quando domínio útil e domínio direto passam a pertencer à mesma pessoa. Isso não aconteceu aqui. A desapropriação atingiu exclusivamente o domínio útil, e o Município continua titular do domínio direto. Pagar 17% ao Município sem que ele tenha perdido esse direito seria uma atribuição patrimonial sem causa jurídica. Também contradiria a premissa do próprio acórdão. Por isso, a CONTRADIÇÃO foi RECONHECIDA, com efeitos infringentes, isto é, com mudança do resultado.
Autorização legislativa para desapropriar bem municipal: EXIGIDA
Para o Estado desapropriar um bem do Município, é preciso autorização legislativa específica (DL nº 3.365/1941, art. 2º, § 2º, com a redação da Lei nº 14.620/2023). A única exceção é um acordo prévio entre os entes (§ 2º-A). O tombamento e as normas genéricas de proteção cultural são instrumentos de tutela administrativa e NÃO SUPREM essa exigência. O Tribunal NÃO RECONHECEU OMISSÃO.
Avaliação integral × domínio útil: SEM CONTRADIÇÃO
O fato de a avaliação considerar o imóvel inteiro, terreno e construções, não significa que o Estado adquiriu o domínio pleno. Juridicamente, a desapropriação continua limitada ao domínio útil, e o Estado passa a ocupar a posição do enfiteuta.
Prequestionamento: ATENDIDO
A simples oposição dos embargos já prequestiona a matéria (CPC, art. 1.025, prequestionamento ficto).
Resultado, por unanimidade:
Embargos do Estado do Piauí: CONHECIDOS e REJEITADOS.
Embargos do Cine Rex: PARCIALMENTE ACOLHIDOS, com efeitos infringentes. A destinação de 17% ao Município foi afastada, e a indenização pela desapropriação do domínio útil passa a caber integralmente ao titular desse direito. Os demais termos do acórdão embargado ficam mantidos.
📌 Jurisprudência e fundamentos jurídicos
Legislação
CF/1988, arts. 20, II; 23, II; e 216, § 1º (proteção do patrimônio cultural)
Constituição do Estado do Piauí, art. 229, § 2º
CPC, arts. 141, 489, § 1º, I, IV, V e VI; 492; 507; 1.022, I e II; 1.023, § 2º; e 1.025
Código Civil de 1916, art. 693 (resgate da enfiteuse)
Código Civil de 2002, arts. 884 e 885 (enriquecimento sem causa)
Decreto-Lei nº 3.365/1941, arts. 2º, §§ 2º e 2º-A (desapropriação de bem de outro ente), 20, 27 e 31 (sub-rogação no preço)
Decreto-Lei nº 9.760/1946, art. 103, § 2º (dedução de 17% na consolidação do domínio pleno pela União)
Lei nº 14.620/2023
Lei Estadual nº 4.515/1992 e Decreto Estadual nº 9.310/1995 (tombamento)
Precedentes
STJ, REsp nº 798.143/RJ, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, j. 25/03/2008, DJe 10/04/2008. O Poder Público não pode desapropriar bem próprio, mas, na enfiteuse, é possível a aquisição originária do domínio útil.
STJ, EDcl no REsp nº 2.244.034/CE, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 18/05/2026, DJEN 22/05/2026. Embargos não servem para rediscutir o mérito.
STJ, EDcl no REsp nº 2.111.944/MG, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 09/06/2026, DJEN 02/07/2026. Embargos são recurso de fundamentação vinculada.
STJ, EDcl no AREsp nº 3.064.475/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 30/06/2026, DJEN 03/07/2026. Trata dos requisitos do prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC).
Princípios: justa indenização; vedação ao enriquecimento sem causa; vedação à inovação recursal; nemo plus iuris (ninguém transfere mais direitos do que tem).
Tese fixada:
A declaração registral de inexistência de ônus reais não comprova o resgate da enfiteuse nem afasta o domínio direto quando falta prova da regular extinção da relação enfitêutica.
A dedução de 17% prevista no art. 103, § 2º, do Decreto-Lei nº 9.760/1946 pressupõe a consolidação do domínio pleno e não se aplica à desapropriação restrita ao domínio útil, permanecendo o senhorio direto titular de seu direito.
A desapropriação do domínio útil deve indenizar integralmente o titular desse direito quando o domínio direto não integra o objeto expropriado.
A desapropriação de bem público municipal por Estado exige autorização legislativa específica, não suprida por normas genéricas de proteção do patrimônio cultural nem por decreto de tombamento.
A avaliação econômica da integralidade física do imóvel não implica, por si só, aquisição do domínio pleno quando juridicamente a desapropriação se limita ao domínio útil.
📄 Processo: 0843364-42.2024.8.18.0140
⚖️ Classe: Embargos de Declaração Cível em Apelações Cíveis (Desapropriação de Imóvel Urbano)
🏛️ Órgão julgador: 1ª Câmara de Direito Público do TJPI
👨⚖️ Relator: Des. Hilo de Almeida Sousa
👥 Composição: Des. Dioclécio Sousa da Silva, Des. Hilo de Almeida Sousa e Des. Mário Basílio de Melo
📅 Julgamento: Plenário Virtual de 09/10 a 20/10/2026 (acórdão assinado em 21/10/2026)
🗳️ Votação: unânime
💰 Valor da causa: R$ 6.500.000,00 (a parcela de 17% afastada equivale a cerca de R$ 1.105.000,00)
🏢 Origem: 2ª Vara dos Feitos da Fazenda Pública da Comarca de Teresina
🔗 Relacionados: acórdão das apelações (ID 33268543); Agravo de Instrumento nº 0751664-80.2025.8.18.0000